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修路影响生意就欠租?
2019-04-12 来源:南方法制报

商家租用商铺做生意,遇上商铺门前的道路要进行长时间修整,于是以此为借口要求少交租金,并开始拖欠租金,最后被出租方告上法庭。不过,商家这样的要求得不到法院的支持,最终败诉。

案情

超市拖欠租金被起诉

2014年1月18日,雷某与某超市签订《商铺租赁合同》,合同以雷某为出租方、某超市为承租方,载明雷某将位于阳江市阳东区东城镇始兴路某商业楼的使用权出租给某超市,由某超市严格按照法律法规进行合法经营管理,租赁期限为15年。合同约定租金与押金,自2014年1月1日至2017年12月31日,每月租金为4万元,以后租金每2年递增10%,租金在每月10日前按时交纳,如迟交雷某则有权收取滞纳金。租赁期满时,在没有违反合同各项条款的基础上,某超市交清租金及与楼房相关费用后,全部迁出时由雷某一次性退还押金。

签订合同当日,雷某将涉案商铺交付给某超市。2014年1月18日至2016年9月,某超市均按照合同约定交纳租金。后来,始兴路开始修整,2016年10月至2017年3月,某超市每月只交纳2万元租金,2017年3月始兴路修整完成后,某超市继续按照合同约定每月向雷某交纳4万元租金。后雷某向某超市催收2016年10月至2017年3月拖欠的每月2万元租金,但多次催收未果,遂起诉至阳江市阳东区法院。

雷某向阳东法院提起诉讼,请求被告某超市支付2016年10月至2017年3月所拖欠的租金共计12万元及利息。在庭审中,某超市抗辩称因修路严重影响超市经营,经与原告协商将租金降至每月2万元。然而,雷某否认曾与某超市进行协商。

法院

修路属可预见商业风险

经审理,法院认为本案是房屋租赁合同纠纷,原告雷某与被告某超市签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属合法有效,双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告某超市拖欠原告雷某2016年10月至2017年3月的租金共12万元,经原告催收后,某超市仍不履行支付租金的义务,某超市的行为已构成违约。

法院经审理认为,被告抗辩称由于涉案商铺路段2016年10月至2017年3月修路严重影响其经营,经与原告协商将每月租金降至2万元,原告在庭审中否认曾与被告进行协商,被告又未能举证证明其主张,且修路属于可预见的商业风险,不属于不可抗力,不能成为被告拖欠租金的理由,故原告请求被告支付拖欠的租金及利息,依法有据,应当予以支持。原告主张拖欠租金产生的利息从起诉之日起按人民银行规定的同期同类贷款利率计算,应当予以支持。

经审理,法院判决被告应在判决发生法律效力之日起10日内支付租金12万元及利息给原告。

法官说法:被告应承担举证不能之后果

办案法官指出,本案争议的焦点是能否适用“情事变更”原则对原、被告签订的《商铺租赁合同》内容进行变更。对此,关键在于如何看待修路实行的交通管制对被告日常经营所产生的影响。

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十六条的规定:“继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的,当事人请求人民法院变更或者解除合同的,人民法院应当根据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”在本案中,原、被告签订的《商铺租赁合同》合法有效,对当事人具有拘束力,不得随意变更。修路是政府为公共利益而实施的行为,虽导致被告某超市经营的商铺所处路段道路封闭6个月,对被告某超市存在不利影响,但对于原、被告合同约定的15年租赁期限,时间相对短暂,且部分人行道并未完全封闭,仍可供顾客进入超市消费、超市员工进出及超市进出货。封闭6个月后,施工路段已全面恢复通行,从时间和性质上看,道路封闭对某超市经营的影响不足以达到履行合同显失公平或不能实现合同目的的程度。被告主张道路封闭施工期间经营严重亏损,但未能提交充分证据予以证明,故应承担举证不能所带来的后果。